新政下“还老贷新”划算吗？

问

读者张师长教师在TOP理财微信上留言：咱们家有一套两居室按揭房，贷款刻日为20年，已经经还贷近9年时间，此刻家里人增多了，想再换一套年夜一点的屋子，但因为手头资金有限，以是筹算提早还清贷款，如许就能享受一套房首付，不知道这类“还老贷新”的体式格局是否划算，想请专家给一些建议？

答

理财专家：跟着“认贷不认房”的新政在部门银行落地履行，许多市平易近铆足劲儿地做着提早还贷、再置房的筹算。这部门市平易近中很年夜一部门是真的需要买房改良栖身情况，但也有一部门是想买房投资。但不管是甚么缘故原由，假如纯真的为了享受首套房贷政策而“还老贷新”其实不必然划算。

建议投资者在“还老贷新”以前，必然要思量清晰三种环境：

1.手头的贷款优惠力度有多年夜？2.已经经月供了多永劫间？3.手头已经有资金的投资收益怎样？

环境一：若“老房贷”享受的是七折利率优惠，今朝履行年利率应为4.585%，比银行五年期存款利率还要低。如许的贷款，提早还贷固然不划算，银行可能也接待这种市平易近提早还款。一旦你将手头的七折利率贷款结算，再去申办基准利率上浮10%的贷款利率，在整个贷款刻日内增长的利钱说不定就抵患上上多出的首付款了。

环境二：若“老房贷”选择的是等额本息还款体式格局（注：大都“月供族”是选这类），一旦还款时间已经过1/3，相称于已经向银行还了相称部门的利钱，此时提早还贷着实不划算。固然，若月供时间跨越了一年（没跨越一年可能要交背约金），但又没跨越1/3，则可以思量提早还贷。

环境三：至于“手头已经有资金的投资收益”，则是看本身的投资理财能力。假如这笔钱得到的投资收益高于贷款利率程度，还不如把这笔钱先拿去投资，待适量的时辰再想措施“还老贷新”。

是以，像张师长教师已经经还贷9年的这类环境，提早还贷就不划算了。如张师长教师想换一套年夜点的屋子，建议抛却首套房的政策，按二套房政策打点。

此外，各年夜银行的提早还款要求也是纷歧样的，如，中国银行：贷款刻日满6个月后可申请提早还贷，需提早两周向银行预约，每个月1日~15日可打点，还款额度不低于1万元，每一年有两次提早还贷时机。

设置装备摆设银行：贷款刻日满1年后可申请提早还贷，每个月2日~14日可打点提早还款，如想一次性还清，需要提早1周预约；非一次性还清，即到即还，每一年可打点两次提早还贷。

工商银行：贷款刻日满1年后可申请提早还贷，需提早15天预约，然后到贷款支行具名确认，最低还款额度不低于3万元，每一年只有两次提早还贷时机。

交通银行：需提早15天向银行商定还款日期，然后存入还款金额，带上身份证以及扣款的银行卡去响应支行确认便可，每一年只有两次提早还款时机。假如市平易近有还款需求，可提早致电银行，咨询相干前提，做好相干预备。

《新政下“还老贷新”划算吗？》 相干文章保举一：新政下“还老贷新”划算吗？

新政下“还老贷新”划算吗？

问

读者张师长教师在TOP理财微信上留言：咱们家有一套两居室按揭房，贷款刻日为20年，已经经还贷近9年时间，此刻家里人增多了，想再换一套年夜一点的屋子，但因为手头资金有限，以是筹算提早还清贷款，如许就能享受一套房首付，不知道这类“还老贷新”的体式格局是否划算，想请专家给一些建议？

答

理财专家：跟着“认贷不认房”的新政在部门银行落地履行，许多市平易近铆足劲儿地做着提早还贷、再置房的筹算。这部门市平易近中很年夜一部门是真的需要买房改良栖身情况，但也有一部门是想买房投资。但不管是甚么缘故原由，假如纯真的为了享受首套房贷政策而“还老贷新”其实不必然划算。

建议投资者在“还老贷新”以前，必然要思量清晰三种环境：

1.手头的贷款优惠力度有多年夜？2.已经经月供了多永劫间？3.手头已经有资金的投资收益怎样？

环境一：若“老房贷”享受的是七折利率优惠，今朝履行年利率应为4.585%，比银行五年期存款利率还要低。如许的贷款，提早还贷固然不划算，银行可能也接待这种市平易近提早还款。一旦你将手头的七折利率贷款结算，再去申办基准利率上浮10%的贷款利率，在整个贷款刻日内增长的利钱说不定就抵患上上多出的首付款了。

环境二：若“老房贷”选择的是等额本息还款体式格局（注：大都“月供族”是选这类），一旦还款时间已经过1/3，相称于已经向银行还了相称部门的利钱，此时提早还贷着实不划算。固然，若月供时间跨越了一年（没跨越一年可能要交背约金），但又没跨越1/3，则可以思量提早还贷。

环境三：至于“手头已经有资金的投资收益”，则是看本身的投资理财能力。假如这笔钱得到的投资收益高于贷款利率程度，还不如把这笔钱先拿去投资，待适量的时辰再想措施“还老贷新”。

是以，像张师长教师已经经还贷9年的这类环境，提早还贷就不划算了。如张师长教师想换一套年夜点的屋子，建议抛却首套房的政策，按二套房政策打点。

此外，各年夜银行的提早还款要求也是纷歧样的，如，中国银行：贷款刻日满6个月后可申请提早还贷，需提早两周向银行预约，每个月1日~15日可打点，还款额度不低于1万元，每一年有两次提早还贷时机。

设置装备摆设银行：贷款刻日满1年后可申请提早还贷，每个月2日~14日可打点提早还款，如想一次性还清，需要提早1周预约；非一次性还清，即到即还，每一年可打点两次提早还贷。

工商银行：贷款刻日满1年后可申请提早还贷，需提早15天预约，然后到贷款支行具名确认，最低还款额度不低于3万元，每一年只有两次提早还贷时机。

交通银行：需提早15天向银行商定还款日期，然后存入还款金额，带上身份证以及扣款的银行卡去响应支行确认便可，每一年只有两次提早还款时机。假如市平易近有还款需求，可提早致电银行，咨询相干前提，做好相干预备。

《新政下“还老贷新”划算吗？》 相干文章保举二：为享新政提早还贷或者其实不划算

日前，记者从长沙多家银行相识到，“认贷不认房”的9·30新政已经履行。不少筹算改良栖身前提的购房者规划还清“老房贷”再办“新居贷”，从而可以享受首套房贷政策。一名银行事情职员暗示，只管近似咨询最近有所增长，但长沙并未呈现提早还贷的多量人群。业内子士也提示，提早还贷要区分看待，一味寻求“首套房待遇”也许其实不划算。

为换年夜屋子

筹算提早还清房贷

“咱们家的一套两居室本来办的按揭贷款，贷款刻日为20年，此刻还贷近8年了。”市平易近戴女士告诉记者，她家里此刻想换一套年夜户型的屋子，但因为还没还清房贷，面对着首付六成的伟大资金压力。戴女士说，她此刻比力中意的房源，面积都在120平方米摆布，总价最低也要七八十万元。算二套房的话，首付六成至少要40多万元。

“是否是把"老房贷"还清，就能算首套房，享受首付三成的待遇？”昨日，她来到贷款银行咨询。银行事情职员告诉她，根据政策可以如许操作，不然就只能算第二套房，首付必需六成，利率也是在基准利率根蒂根基上上浮5%到10%。

记者从设置装备摆设银行、农业银行、中国银行、工商银行等银行机构相识到，筹算提早还款的市平易近均可以向当初贷款经办行提出版面申请，要求部门或者全数提早还款。但详细环境都要与银行方商定，并按合同履行。

是否“还老贷新”要区分环境

9·30新政明确，家庭名下已经有一套住房，且相干贷款已经经结清的，再申请贷款购房，可视同为首套房。受此影响，不解除部门有改良栖身前提的家庭，提早结清房贷以切合新政的要求，享受“首付三成，贷款利率基准”的待遇。

银行人士提示，“还老贷新”的体式格局要区分看待，纯真的“首套房贷款待遇”也许其实不必然划算。业内子士建议，在“还老贷新”以前，必然要思量手头的贷款优惠力度有多年夜，已经经月供了多永劫间和手头已经有资金的投资收益怎样等。

《新政下“还老贷新”划算吗？》 相干文章保举三：为首套“仳离” 仨月就“变卦”

为相识各年夜银行对于央行最新居贷政策的履行环境，《法制晚报》记者上午走访了“工农中建”四年夜行和招行、交行等多家银行，发明大都银行仍未正式下发履行新政的细则。

不外，今朝农行、招行、建行已经最先按新政认定首套房，房贷利率则未呈现变化。此外，记者从部门房产中介以及状师处相识到，新政策**前，为防止高首付、高利率，部门购房者以假仳离的体式格局换取首套房优惠，但在购房后想复婚时又呈现了胶葛。而跟着新政落地，这些婚都“白离了”，中介则自称“负罪感”轻了。

　

走访 三家银行 按新政认定首套房

9月30日，央行与银监会结合下发通知，要求各银行履行“认贷不认房”政策，即首套房还清贷款后，再买房仍可享受首套房的各项优惠政策。

记者上午走访工行、农行、中行、建行、交行、招行等多家银行发明，各年夜银行总行今朝均未向分支机构下发新的房贷细则。

走访中，建行果园支行、农行华贸支行均暗示，还清贷款后再贷便可算首套，首付三成、利率基准。此外，招行总行及支行事情职员均确认，已经最先按新政认定首套，但北京地域利率优惠政策未变。

其他几家银行则暗示，首套房认定政策“还是”，利率最低为基准利率。在部门工行网点，除了“认房又认贷”外，房贷利率还在基准利率根蒂根基上上浮了10%。

部门银行今朝房贷政策

银行 履行状态

农业银行

认贷不认房，首套房首付三成、最低9.5折利率

设置装备摆设银行

认贷不认房，首套房首付三成、基准利率

招商银行

认贷不认房，首套房首付三成、最低9折利率

工商银行

认房又认贷，首套房首付三成、基准利率1.1倍

中国银行

认房又认贷，首套房首付三成、基准利率

交通银行

认房又认贷，首套房首付三成、基准利率

7折利率 银行暂时难以履行

对于于市平易近存眷的房贷利率扣头问题，各年夜银行均暗示，今朝不太可能履行7折利率。“连8.5折利率都好久没呈现过了，此刻履行的基本都是基准利率。”走访中，多家银行网点事情职员暗示，央行提出的“首套房贷款利率下限为基准利率的0.7倍”只是引导利率，并不是现实要求。

“即便客户天资优质或者有开发商的互助，房贷利率短时间内也不会跌破8折。”中金公司固定收益阐发师陈健恒暗示，今朝银行资金成本仍偏高，履行7折利率其实不划算，“究竟房贷是持久性贷款项目，回报率不及企业贷高。”

“除了非央行再实行非凡的定向宽松政策，例如将定向降准触及房贷范畴等，不然很少会有银行履行7折利率。”陈健恒说。

发明 匹俦仳离 只为首套房优惠

上午从房产状师李师长教师处相识到，此前有不少匹俦为了享受首套房优惠而假仳离，但在复婚时却呈现了胶葛，市平易近程师长教师匹俦就是此中一例。

程师长教师匹俦名下原本有两套房， 一套在北三环安贞桥四周、一套在通州。为了上班利便，他们日常平凡住在安贞桥的小两居里。

去年年末，程师长教师匹俦迎来了小宝宝，他们请来两边怙恃轮流照看孩子，小两居也由此显患上十分狭隘。因而，程师长教师匹俦筹算卖失一套斗室子，再买一套年夜屋子。

令他们纠结的是，安贞桥的屋子未满5年，出售时有20%的个税，不受买房人待见。通州的屋子满5年但总价不高，且卖失后再买年夜屋子仍算二套，要负担七成首付以及基准利率1.1倍的利率。

为享受首套房优惠，本年5月份，程师长教师匹俦打点了假仳离，和谈两套屋子每一人一套。

此中，程太太名下的通州房产此前为全款采办，按“满五独一”住房卖失后，她又按首套房尺度买入了一套望京的年夜三居。

然而在他们仳离不足四个月时，央行便**了新政。根据新政划定，程师长教师匹俦底子无需仳离，只要卖失通州的屋子，再将安贞桥的屋子贷款还清，就能够根据首套房尺度购房。

更使人感应遗憾的是，在假仳离时期，程师长教师匹俦之间的情感呈现了变故，一方不想复婚，并是以找李状师举行咨询。

新政落地 中介“负罪感”轻了

“新政落地，真是有人欢乐有人愁啊，那些假仳离的算是白离了。”从事房产中介事情近10年的朱师长教师说，“去年国五条**之后，梗概四蒲月份假仳离的至多，除了了避税就是规避二套房的高首付高利率。”

朱师长教师告诉，之前他在发卖住房时，有不少客户自动咨询假仳离事宜。为了促进生意业务，他以及同事们也都曾经向业主或者购房者建议过假成婚、假仳离，“扣除了外在因素，假仳离的成本也就是领个仳离证交个工本费，你不仳离就要多掏几十万，哪一个更划算？”

如今新政落地，朱师长教师也松了口吻，“建议他人仳离究竟不是功德儿，此刻总算没有那末重的负罪感了。”

《新政下“还老贷新”划算吗？》 相干文章保举四：哪些人没法用公积金贷款购二套房？具体申明

　　新政调解了二套房首付比例，在连续宽松的市场情况和利好政策的多重刺激下，近期许多想换房的人都锁定了公积金贷款。虽然今朝北京还没有实施公积金贷款新政，然而想换房的人群却较着觉得到了政策的热度。可是在换房人群中，却有几类人群没法使用公积金贷款，那末毕竟哪几类人群没法使用公积金采办二套房呢？

　　公积金贷款未结清

　　邢师长教师去年成婚前使用公积金贷款采办了一套两居室，此刻正常按月偿还房贷。本年他想把怙恃也从老家接过来，近来公积金贷款新政频出，他决议用公积金再买一套屋子改良栖身前提，但是他向公积金治理中央提出申请贷款后，却被拒之门外。

　　专家解答：公积金贷款初次使用以及二次使用的贷款申请前提与贸易贷款差别。假如购房人初次置业时使用公积金贷款，并且正处在偿还房贷中。假如再次使用的话，必需结清本来第一套住房的贷款，才气再次申请打点公积金贷款的相干手续，案例中邢师长教师的房贷只还了一年，以是他可以接纳提早还款的体式格局结清住房贷款，再用公积金贷款买房。

　　首套房人均面积超标

　　胡蜜斯成婚后一直跟老公住在通州一套100多平米的三居室里，近来她儿子要上学，以是以及老公磋商在市区内买套学区房，她经由过程中介门店发明新政**后，不少二手房的挂牌价都一起上涨，她想乘隙赶紧入手一套，可是申请公积金贷款时却被奉告没法打点。

　　专家解答：只管公积金贷款调解了二套房首付，然而对于面积的认定尺度却未铺开。对于于想买二套房的人来讲，假如现有家庭人均住房修建面积跨越31.31平方米，将没法采办二套房。以家庭三口人计较，第一套住房的面积不克不及跨越93.9平方米，邢蜜斯现有的住房面积100多平米，显然已经经跨越了面积要求，是以她只有卖失现有住房，才气再用公积金贷款，不然只能选择商贷。

　　提取公积金记载叠加

　　韩女士以及爱人在2006年用贸易贷款采办了马甸桥的一套住房，在去年时提早还清了贷款。去年她由于急需一笔资金，自行提取了缴存账户内的公积金。本年她想趁着上半年换套屋子，可是在申请公积金贷款买房时，却被奉告已经有过两次贷款记载，没有了再买房的资历。

　　专家解答：在限购未铺开的配景下，以家庭为单元只能采办两套住房，以是购房人买第三套房将被停贷。由于案例中的韩女士以买房名义提取过公积金，也将会在征信内算作一次购房提取记载，与她第一次贷款买房的记载叠加，是以韩女士掉去了买房的资历，假如她爱人名下没有房产，并且正常按月缴纳公积金，可以用她爱人的名义贷款买房。

《新政下“还老贷新”划算吗？》 相干文章保举五：羁系层鼓动勉励银行不雅望 组合贷瓶颈什么时候冲破

政策东风吹来，房贷市场咨询量也出现了回暖的迹象。据担保公司数据统计显示，“3·30”新政**一周后，房贷市场咨询量比上周上涨25%摆布，成交量也呈现较着上涨。

中国指数研究院日前宣布查询拜访数据显示，3月30日至4月5日这一周重点监测的38个都会房地产成交量总体上涨19.5%，此中29个都会同比上涨。

记者在清明小长假时期走访了位于通州的几处楼盘以及二手房地产中介发明，购房者心态呈现了“微妙”的变化，启齿即问“可否申办组合贷？”

事实上，引发了购房人对于组合贷使用热忱的恰是“3·30”新政，其第一条“鼓动勉励银行业金融机构继承发放贸易性小我私家住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款，撑持住民家庭采办平凡自住房。”

“今朝公积金的贷款额度比力低，基本不敷用。此刻市场的需求是组合贷，但组合贷的打点又很是贫苦。”同峰地产参谋有限公司总监蔡文浩在新浪乐居的勾当现场暗示，下一步假如可以或许更清楚地将组合贷政策落地，才气推进改良客户的二套房需求，才可以刺激购房者把二套房需求打开。

沪公积金新政松绑二套

新政之下，配套的政策已经经最先呈现，一线都会已经周全开启了公积金政策调解。

4月9日，上海市公积金治理中央发布通知称，本市将调解住房公积金贷款额度上限以及二手房贷款年限，新政策将自4月15日起实行。而在此两天前，深圳公积金新政方才落地。

按照新政划定：采办首套自住住房，小我私家最高贷款额度由30万元调解至50万元，家庭最高贷款额度由60万元调解至100万元，缴交增补公积金的，小我私家最高贷款额度在50万元根蒂根基上增长10万元，家庭最高贷款额度在100万根蒂根基上增长20万元。

值患上留意的是，新政划定采办改良型第二套平凡商品房，参照采办首套住房政策履行。换句话说，二套房的政策正走向周全宽松。

新政的第二部门即关于二手房公积金典质贷款年限调解，按照划定原本二手房房龄跨越5年，贷款年限最高只能贷15年，此刻6到19年房龄的二手房的公积金典质贷款，最长贷款年限由不跨越15年调解为35年与房龄之差。

如六、七、8年依次递增的房龄二手房调解后对于应的贷款年限为2九、2八、27年依次递减，直至20年房龄以上的房源对于应的贷款年限最高只能为15年。

那末，缘奈何此年夜面积放松？

房贷新政的提出，将进一步阐扬住房公积金对于合理住房消费的撑持作用。但4月1日上海市公积金治理中央发布《上海市住房公积金2014年年度陈诉》显示，公积金的资金应用率(贷款余额与缴存余额的比率)为84.32%，比上年同期削减3.72个百分点。

这象征着，4月9日上海公积金新政恰是“3·30”房贷新政的落实。

事实上，本年元旦伊始，北京市已经经将小我私家住房公积金贷款最高额度从80万提高到120万。彼时业内子士都期待，这一举措不仅可以或许动员公积金贷款的使用效率，也能引发购房人对于于组合贷（贸易贷款加公积金贷款）的使用热忱。

然而不少购房人在问清怎样申办组合贷后，申请热忱却被浇了一盆冷水。陈小芳即是此中之一，元旦前夜她看中了一套位于通州区杨庄南里一套价值450万的三室两厅二手房，但被公积金贷款中央告之：只有采办90平方米如下住房才气贷到120万，不然贷款上限仍是80万。

“除了了申请前提受约束，受理银行少、申请流程长等许多因素末了都致使我不能不抛却了组合贷这一优惠体式格局。”陈小芳告诉记者，通州公积金贷款中央只跟建行以及农行互助组合贷款，其他银行都不行。且申请人既要走一遍公积金贷款申请流程，又要履历贸易贷款申请流程，这一套流程下来最快也要一个月，卖房人底子等不起这类付出体式格局。

　　

打破组合贷高门坎

事实上，通州地域并不是个案，按照《中原时报》记者此前走访查询拜访，北京地域仅工、农、中、建、交五年夜行以及招商银行(600036,股吧)可以受理组合贷款，并且不是每一家有房贷营业的支行都能做。

谈及银行不肯插手“组合贷”的缘故原由，某股分制银行人士暗示，“组合贷环境下每一个客户的商贷额度比力小，且较为分离，加上其支解典质的担保情势，无形中就增长了银行的成本，两次降息后房贷的利润空间已经经很小，年夜行有范围效应，增长成本可以纰漏不计，但对于市场化水平很高的中小银行来讲，这项营业自己就没利润可言”。

但政策之风已经然转变，“组合贷对于贷款额度较高的客户很是有杀伤力。”通州台湖某售楼处卖力人暗示，此前就遇到过有购房者由于看上的房型较年夜、贷款额度较高而抛却公积金贷款的景象。新政鼓动勉励贸易银行加年夜“组合贷”发放力度，偏偏满意了这种需求。

以一套300万二手房组合贷为例，根据北京公积金的划定，二套房公积金最高贷80万元，剩下的100万元需要商贷。二套房公积金贷款利率为基准上浮10%，即4.4%，二套房商贷利率为6.49%。则组合贷总的利钱支出为191.52万元，月供为1.032万元。

也就是说组合贷款比拟纯商贷可节约利钱支出37.62万元，每个月月供削减1000元，加上减免的16.5万税收，采办二手房的成本随之降低了54.12万元。

融360房贷阐发师袁媛以为，组合贷款假如可以或许转变以往审批迟缓、流程冗长的服务效率，无疑将提高开发商及二手房卖家对于组合贷款的接管度，这对于于减轻购房者的购房承担、促成房地产市场康健成长都有主要意义。

上述楼盘卖力人也暗示，此前公积金贷款客户的数目还不及贸易贷款客户，“组合贷”实行之后，这一比例必定会增长，公积金贷款的哄骗率也会更高。

面临“央妈”新政要求，贸易银行该怎样应答？中原银行(600015,股吧)、工行等相干卖力人回应本报记者时暗示，将来将进一步增强与各地住房公积金治理中央的互助，继承做好贸易性小我私家住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款营业，提高住房公积金委托贷款办事程度。

但在记者采访历程中，多位业内子士的不雅点是，贸易银行的踊跃亮相重要是对于羁系的回应，给市场决定信念，引导意义年夜于现实意义。袁媛也以为，对于于这次新政，银行需要一段反映时间，估计新政全数落实还需一个月摆布的时间。

《新政下“还老贷新”划算吗？》 相干文章保举六：上海公积金新政**：家庭首套最高可贷120万

上海公积金中央发布新政，从2015年4月15日最先，采办首套房，小我私家最高贷款额度由30万提高至50万，家庭由80万提高至100万；补缴公积金的，小我私家最高可以贷60万元，家庭最高可以贷120万元。而对于于采办改良型第二套非平凡室第，小我私家最高贷款额度由20万元调高为40万，家庭则由40万提到80万，可见政策对于二套房的撑持力度，对于于补缴公积金的，小我私家最高贷款为50万，家庭最高100万。

这一动静令上午去公积金中央递交质料的王蜜斯倍感高兴，立马决议把购房合同的签约时间推延到4月15日新政履行之后。由于根据新规，王蜜斯采办的一套总价不到150万元的屋子，公积金贷款提高了20万元，以贷款30年匡算，这部门20万元的贸易贷款利钱总体可以节省7.6万元。

值患上存眷的是，对于于二手房公积金典质贷款年限有所放宽，6-19年房龄的二手房公积金典质贷款，最长贷款年限由不跨越15年调解为35年与房龄之差，换言之，一套10年房龄的屋子，公积金典质贷款年限可所以25年，比本来的15年多了10年，每个月还贷压力**削减。

上周五，浙江杭州也**了公积金新政，家庭采办二套房贷款可从80万元上调至100万元。业内子士估计，后期长三角区域1、二线都会的公积金新政会陆续**。

近期政策为何均有益于房地产？现任易居（中国）控股有限公司（纽交所上市代码：EJ）履行总裁、上海克而瑞信息技能有限公司CEO丁祖昱以为是经济下行压力致使，“从330新政就能够看出当局搀扶的力度”。

现实上，从二季度最先，多家房企已经经觉得到资金层面的放松，但因为长三角例如杭州、无锡等一些都会库存去化时间跨越20个月，市场人士依旧以为房价照旧会僵持一段时间，既不克不及上涨也不会下跌太多。

《新政下“还老贷新”划算吗？》 相干文章保举七：二次置业：组合贷与商贷到底该怎样选更划算？

近期，公积金贷款再出利好新政，首套与二套房的首付比例同时下调，在新政的刺激下，二次置业群体的需求加快开释。但贷款时面临组合贷与贸易贷款两种选择，到底该怎样选更便当以及划算呢？

案例

严女士以及丈夫在伴侣开的一家公司上班，十几年前他们贷款采办了一套商品房，贷款已经还清，由于屋子间隔上班之处远，以是他们一直想换套房，趁着贷款政策比力宽松，他们想将这套房卖失，采办向阳区三元桥的一套两居室。颠末评估后房价为287万，严女士以及丈夫每一个月正常缴存公积金缴存，收入也都在1万以上，他们不知道是用组合贷款买照旧贸易贷款买划算。

>>专家阐发

近期公积金贷款新政**后，许多换房的购房人都最先抓紧入市，像案例中严女士如许的购房人，第一套屋子虽然贷款采办可是已经还清，且将屋子卖失后，根据现行政策不管是使用公积金照旧贸易贷款，都将被算作首套房。假如购房使用贸易贷款，首付比例为30%，使用组合贷款，首付比例也为30%，向阳区这套房的评估价为287万，首付需要86万，贷款额度200.9万。“伟嘉安捷”以贷款200万、20年为例，将组合贷款与纯贸易贷款对于好比下：

组合贷款

上风：为购房人节约买房利钱

经由过程计较可以看出，组合贷款最年夜的上风就是为购房人节约利钱。“伟嘉安捷”指出，贷款200万，纯贸易贷款的月供为13165.99元，而组合贷款的月供为12381.06元，每一个月比贸易贷款削减784.93元。使用贸易贷款的总利钱为1159838.09元，组合贷款的总利钱为971453.58元，二者之间的差额为188384.51元，用组合贷款可以节约本身的购房利钱。

劣势：贷款银行制约性年夜、打点时间长、用度高

只管组合贷款比贸易贷款越发省钱，可是打点的劣势也较为较着。“伟嘉安捷”指出，起首是打点的银行必需由公积金治理中央指定，使患上购房人在选择银行、贷款产物和还款体式格局上存在必然水平的制约。其次，组合贷款的打点时间较长。由于组合贷同时触及到公积金与贸易两种贷款，以是需要举行两遍审核步伐，而贸易贷款部门需要典质挂号后银行见他项权力证才气放款，这也使患上组合贷在打点流程上比纯商贷与纯公积金时间更长，造成许多业主对于这类贷款体式格局的接管水平低，并且在贷款打点的用度方面，因为组合贷款需要分隔收取公积金与贸易贷款的办事费，以是以及贸易贷款比拟，借款人在打点组合贷时可能会增长用度支出。

贸易贷款

上风：使用较为广泛打点流程快

专家以为，起首从批贷的时间来看，借款人手续齐备的环境下，使用贸易贷款在5-7天银行便可批贷，生意两边在过户后，做完典质挂号，银行见他项权力证后1周以内即能放款，是以从批贷以及放款时间上看，贸易贷款较着比组合贷款盘踞上风，打点流程的速率是所有购房贷款里最快的。其次，由于贸易贷款的打点较为快速，许多开发商以及业主都比力承认贸易贷款，贸易贷款在生意两边的贷款体式格局里更为畅通，使用也越发广泛。

劣势：贷款利钱高买房成本年夜

虽然贸易贷款的打点速率是最快的，可是在贷款的成本上也是最高的。“伟嘉安捷”指出，只管央行两次降息后，贸易贷款的利率是5.65%，各家银行遍及打8.8折后是4.97%，也比公积金贷款3.75%的利率超出跨越许多，由于组合贷款是公积金以及贸易贷款利率分隔计较，以是使用贸易贷款的利钱比组合贷款高，对于购房人来讲无疑将加年夜买房的成本。

专家以为，综合对于比来看，组合贷与贸易贷款在使用上各有益弊，购房人需要联合自身前提咨询相干贷款办事机构，摸清自身贷款环境后再制订响应的计谋，才气节约买房的首付以及利钱。

《新政下“还老贷新”划算吗？》 相干文章保举八：首套房贷首付最低25% 兰州部门银行已经落地

央行以及银监会日前结合发布“关于进一步完美不同化住房信贷政策有关问题的通知”，公布在不实行“限购”办法的都会，对于住民家庭初次采办平凡住房的贸易性小我私家住房贷款，最低首付款比例调解为不低于25%。至今，该新规发布已经经有半个月，昨日，记者走访兰州部门银行以及楼盘相识到，今朝兰州已经有部门银行最先履行该政策。

　　招商银行兰州分行的相干卖力人暗示，10月1日动静发布后，该行便最先履行首套房首付25%的新政。该卖力人暗示，前次房贷新政**后，首套房认定根据“认贷不认房”的尺度。也就是说，即便购房人此前有过购房贷款记载，但只要贷款已经经全数结清，则再次采办商品房仍可以享受首套房贷政策，便可享受首付25%的新政。 　　“今朝本行新的首套房贷款营业已经经最先根据新的政策履行，也就是说首套房首付降至25%。”建行甘肃省份行房贷营业相干卖力人也告诉记者，9月30日该行就最先经由过程微信、邮件等体式格局举行了新政调解通知。 　　不外，今朝各银行关于新政履行进度纷歧，有的银行仍在等候总行明确下文。一家国有行的事情职员暗示，虽然国度已经有相干划定，但暂时尚未收到总行通知，是以今朝仍根据首套房30%的比例在履行。 　　首套房首付比例从30%降至25%，对于于购房人来讲，无疑减轻了首付压力。但首付削减未必真的划算，以一套价值100万元的房产为例，新政周全履行后，首付削减了5万元，但贷款金额从70万增长到75万元，以贷款20年，等额本息还款为例，月供从4677元增至5012元，利钱总额也要多还3万余元。 《新政下“还老贷新”划算吗？》 相干文章保举九：网贷限额的双刃剑 平台清盘后中小企重回高利贷

　　网贷限额新政实行半年以来，对于行业的影响逐渐闪现，除了了看获得的平台转型、破产、清盘等征象，看不到的另有中小企业的选择。

　　“屋子市值几百万，此刻到网贷平台典质至多只能借出100万，之前均可以借几百万的，此刻额度过低，只能抛却网贷借款渠道。”一位中小企业主说。像这种弃P2P借贷的企业不少，许多企业当初没法从银行得到融资，平易近间借贷高企而选择了网贷平台，但由于限额新政的影响，这部门企业只能从头选择融资渠道。

　　“像专项整治、银行存管等这些咱们均可以做到合规，并且这也是应该做的，可是限额新政对于网贷的影响太年夜了，这等因而限定了市场的需求，缚住了市场四肢举动，也堵住了中小企业的融资渠道，实体经济受影响。”一家以房抵为主的P2P企业老总向《中原时报》记者暗示，为了遵守限额划定，平台抛却了百万以上的借款标的，成交量降落暗地里，也是中小企业抛却网贷借款的实际。

　　绕开限额难见效

　　困扰网贷平台的限额新政是指《收集借贷信息中介机构营业勾当治理暂行措施》中对于“借款人在统一平台以及差别平台的借款余额上限”。

　　详细的表述为：统一天然人在统一网贷平台的借贷余额上限不跨越20万元，在差别网贷平台借款总余额不跨越100万元;统一法人或者其他构造在统一网贷平台的借款余额上限不跨越100万元，在差别网贷平台借款总余额不跨越500万元。新政出来后，其时有第三方数据统计，以房贷为例，2016年1-8月，有773家P2P平台从事房贷营业，累计成交量为1256.5亿元，约占行业成交量的10.33%。限额新政等于掐住了P2P借款额度的脖子，不少年夜额平台纷纷削减放款标的，或者转型做车贷、小额信贷、消费金融等市场，使患上这些范畴的竞争很猛烈。

　　固然，另有一些P2P一直做企业贷款，只能经由过程各类措施绕开限额管束，其时行业会商的重要有几种要领包孕：几家企业结合放贷、经由过程金交所挂牌资产或者者经由过程线下募资渠道如私募基金、信任等。

　　记者相识到，今朝几种渠道要末不顺畅通要末涉嫌背规。以结合放贷为例，这触及差别平台的互助问题。一家P2P平台卖力人说，此前也以及偕行有过假想以及规划，但太贫苦了以是没作，“结合放贷最年夜的问题还在于谁牵头谁做风控谁兜底，这谁会做呢?”

　　另外一种渠道则是今朝广泛的金交所互助模式，但这类做法的正当性遭到合规性子疑。最新动静称，证监会牵头整顿处所生意业务所，称一些金融资产生意业务场合将收益权等拆分让渡、变相冲破200人边界，涉嫌不法公然刊行，部门股权生意业务场合背规上线私募债孕育发生兑付危害等。

　　近来有报导称一羁系层权势巨子人士定调P2P与金交所互助踩红线，重要理由是“持牌的金融机构委托无代销营业天资的各种互联网企业代销金融产物”、13条负面清单包孕不克不及代销类资产证券化产物，别的，按穿透式羁系原则这现实也冲破了限额。

　　近日有媒体报导，多家P2P网贷平台已经陆续收到整改通知书，并要求限日整改。此中，关于债权让渡营业、借贷集中度和限额、资金存管问题都成了各地羁系部分现场查抄的重点。

　　一家平台卖力人说，今朝平台超百万的标都是偷偷做的，“假如是借款金额比力年夜的话，咱们是直接对于接机构资金，但今朝也在整改之中，有些企业借款则直接拒贷了。”以年夜标著名的红岭创投，此前有报导称羁系政策实行仍旧发放年夜标，厥后红岭创投董事长周世平屡次亮相称，解决年夜额标的问题，向正当合规的标的目的转型。

　　限定市场需求

　　自限额新政实行以来，愈来愈多的平台不做年夜标，平台的成交量降落，这也象征着原本在这些平台借款的中小企业融资渠道关上年夜门，但这些企业的融资需求依然存在。

　　一名网贷行业资深人士向《中原时报》记者先容，今朝中小企业的借款需求都在100万以上，此中像100万到500万是主流，“之前融资难，至少另有网贷可借，此刻融资更难了。”

　　从中小企业自身来说，100万的借款额度可否解决资金的燃眉之急还不知，要害是典质物与借款金额不合错误等。今朝，中小企业假如要从P2P平台得到谋划性贷款，有相称年夜的比例也是用银行没法接管的房产来举行典质，而在一二线都会，一套屋子的市值动辄几百万。

　　“像北京的屋子随意一套都是六七百万，而P2P放贷至多只给人家100万，谁会做?要害的是，做完典质以后，再借款没有人给贷了，以是爽性不做了。”上述业内子士说，因为今朝年夜量平台涉足企业贷款，而重要又因此衡宇做典质，这直接打击了该块市场。

　　一年前，记者曾经采访过一家以企业贷款为主的平台，其时其公司的职员另有一万多人，而此次再采访时，该平台的人数已经经降至5000多人。“这是没措施的事，为了自身的保存只能裁人。”该平台卖力人说，之前咱们做中小企业贷款都是几百万量级的额度，今朝周全推进小额产物的设计，慢慢压缩借款范围，响应的职员就要削减。“但中小企业找咱们借100万没甚么用，他们年夜部门只能回归高利贷。本来向咱们借款的企业都愁逝世了，尤为是到了年终，但咱们也没有措施，公司要保存。”

　　该卖力人说：实在真正有贷款需求的基本都是百万以上的企业贷，以及20万如下的消费贷，此刻限额新政逼着各人都做小额，这同样成了某些非法份子的贪吃盛宴，许多专业骗贷人到各类平台借钱，这才是互联网金融真实的隐患。

　　记者此前从融道网得到的数据，该平台以及宝山区推出的上海首家区级中小微企业融资办事平台——中小微企业融资办事(宝山)平台，2015年共为92家次中小微企业完成为了1.16亿元的贷款，平均单笔贷款额度为126.09万元，此中25家次从P2P贷款4436.1万元，平均单笔贷款更是到达了177.44万元。

　　“假如在银行不肯意做的环境下，又不答应P2P做这些典质物有瑕疵的营业，中小微企业十分困难得到的融资渠道又被堵上，对于中小微企业而言危险反而更年夜，继而影响实体经济。”多位行业人士向《中原时报》记者暗示，投资者的本金利钱是否安全，不取决于标的金额的巨细，而是与借款主体有关，今朝限额政策现实上是限定市场的需求，这只会倒逼中小企业从头举行高利贷，让平易近间金融阳光化、降低贷款利率转好的迹象呈现倒退，中小企业融资难融资贵问题越发严峻。

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