近日，蛋壳公寓正式向美国证券交易委员会（SEC）递交上市招股书，拟申请在纽交所上市，代码“DNK”，花旗集团、瑞士瑞信银行和摩根大通为其联合保荐机构。

招股书显示，蛋壳公寓计划以发行ADS的方式上市，暂未披露融资金额。此前，有消息传言，其募资金额预计为6亿-7亿美元。

前有青客，后跟蛋壳，长租式公寓为何开始热衷于上市？

值得一提的是，此次上市并不是蛋壳公寓首次寻求引入外部资本。

成立于2015年，蛋壳公寓发展势头迅猛。天眼查信息显示，成立短短四年内，蛋壳公寓已经至少进行了7轮融资，显然一直是资本方的“宠儿”。

就在本次提交招股书前，公司刚完成了D轮融资，投资方系CMC资本、春华资本，融资总额为1.9亿美元。上述投资方同样也参与了蛋壳公寓今年年初的C轮融资，其他战略投资者还包括Tiger Global Management、蚂蚁金服、高榕资本、愉悦资本。

据悉，蛋壳公寓的运营主体为紫梧桐（北京）资产管理有限公司，注册资本为1000万元，法定代表人系高靖。

根据招股书，公司联合创始人高靖和崔岩分别持股14.2%、2%，公司董事长沈博阳持股比例为6.3%。而从机构投资来看，Tiger Global Management系公司最大的机构持股方，通过旗下平台间接持股比例为20%，CMC资本持股9.4%，蚂蚁金服持股7.8%。

此次若成功上市，蛋壳公寓或将再吸收新鲜血液。招股书显示，公司拟将募集资金用来扩大公司业务规模，包括寻找更多的房源、提高公司的技术支持能力、日常公司的运营（如市场推广和宣传），以及未来不排除开展并购和投资活动。

公开数据显示，2015年底，蛋壳公寓运营着两千多套公寓，且均位于北京。而到了今年9月底，这个数字猛增至40.7万，短短三年多，规模扩张了167.11倍，地区也由以北京为大本营开拓至深圳、上海、天津、成都、广州等13个城市。

根据公司介绍，蛋壳公寓集中从业主手中获得房源，然后把公寓进行统一的设计、翻新并添置家具，最后再租给租客，并提供包括自营保洁、维修、Wi-Fi以及7*24小时等一站式服务。公司所有的业务都是在线上完成，且没有线下的实体店面。

其中，整体房源入住率为87%，租客续签率为51%。在签约方面，蛋壳公寓通常与业主签订4-6年的合约，与租客一般是一年一签。数据显示，2019年9月底，公司平均月租金为2155元。

面对众多长租公寓品牌的竞争，蛋壳公寓是如何吸引租客的？

记者发现，进入蛋壳公寓APP界面，“快速找房”一栏罗列出了不同地区和价位的房源，租客可以根据自身需求来选择。此外，蛋壳公寓还会推出各种折扣活动，来吸引租客。随后，记者以租房为由拨打了界面上的咨询电话，公司业务人员马上分配了管家来对接。

关于支付方式，管家介绍，租客可选择月付、季付、半年付和年付方式，其中月付则是以贷款支付的方式进行。

当问及何为贷款支付，管家对记者说道，“我们（公司）跟微众银行有合作，到时候（签订合同后）会进行认证，只要（租客）征信良好，都是没有问题的，到时每月直接把钱交付给微众银行。租房一般是押一付三，所以月付的话租客压力小点，80%左右的租客都选择月付的方式。”

但记者在新浪黑猫投诉平台了解到，有租客投诉，在蛋壳公寓租房选择了押一付一的支付方式，但当时客服没有明确表示是网贷的形式，之后申请退房却频频被拖延。还有消费者指出，当初选择“毕业生月付0押金”这一优惠时并未被告知是贷款的形式，结果都是稀里糊涂地“被贷了款”。

那么，如果租客在签约时间内退房，是否还需要继续还款？

记者多次询问管家，但其并未正面回答问题，仅仅表示，“每个月（微众银行）会自动扣付，不会对个人有什么影响，只是走一个形式。”

▲租客对蛋壳公寓发起的投诉 来源：新浪黑猫投诉网站

此外，根据天眼查信息，蛋壳公寓曾涉及25起法律诉讼，且大都系房屋租赁合同纠纷。

对于上述现象，艾媒咨询CEO张毅对IPO日报表示，长租公寓本身没有问题，但长租公寓的服务商在日常服务方面仍存在着不足，诸如此前的卫生条件差、甲醛超标、不信守承诺等问题，因此在快速扩张的同时，如何去提升服务质量以及进行高标准的管理也是整个行业需要去重视的地方。

从业务构成来看，蛋壳公寓的收入来源较为清晰和简单，包括房租和服务费。IPO日报翻阅数据发现，随着公司管理的房源增多，收入随之也快速增长。

根据披露数据，蛋壳公寓总收入由2017年的6.57亿元飞速上涨至2019年前9个月的50亿元。但收入增加同时，公司亏损的“窟窿”也越来越大。2017年-2018年，公司净利润分别为-2.72亿元、-13.7亿元，2019年前9个月就亏损了25.16亿元，报告期内累计亏损达41.6亿元。

公司表示，亏损原因系收入上升带动了各项成本的上升，主要包括租房成本、折旧摊销费用等。

公开信息显示，截至2019年9月底，公司共有员工5205人。其中，销售和市场部有3272人，占总数的62.9%。

近年来，长租公寓服务商如雨后春笋般出现，头部企业诸如自如、链家、蛋壳公寓等，同时还存在贝壳找房、安居客等大量的租房服务商。这些平台强势膨胀的背后，折射了国内租房市场急剧扩大的现状。

根据公开数据，2018年，中国租房市场总规模为1.8万亿元，并有望在2023年达到3万亿元。其中，一二线城市的消费群体庞大。2018年一二线城市租房市场规模为1.2万亿元，2023年或增长至2万元。

近日，青客公寓递交了更新后的招股书，申请在纳斯达克上市，蛋壳公寓则紧跟其后，同样赴美上市。在张毅看来，蛋壳公寓等长租公寓纷纷上市是出于对资金的需求。“未来长租公寓还将处于快速发展期，那么这种长租公寓服务商的快速发展便需要大量的资金，实现上市是谋求资金的一个手段。”

此外，资本方的助推也是主要原因之一。“每家服务商背后都经过了好几轮的融资，对于前期尤其是A、B轮投资方来说，经过3-5年的投资后的迫切需求就是寻求退出。所以从资本的角度来看，上市也是资本退出的一个过程。”张毅补充道。

而对于未来长租公寓服务商如何突出差异化的竞争优势，张毅认为，第一要有忧患意识，其次需要提升服务质量和管理能力，最后需要有足够的弹药（资金），这也是必不可少的。